任志强地产去库存炸药论犯了一个致命错误

2016-01-19 13:32 来源:理财讯综合

狠狠抽打任志强地产去库存炸药论的脸

智库学者吴迪撰文指出,房地产是中国最重要的融资抵押物,是金融杠杆最重要的源动力,肉牛有这种金融特征吗?以肉牛思维看待房地产能行吗?肉牛的问题可以归结于供需,房地产却不可以。病断错了,开出的药往往会致命。这篇文章具有一定参考意义。

记得初中时学习思想政治课的时候,读到美国1930年代大萧条的时候,牛肉价格很便宜,于是美国农场主大量的把肉牛赶到河里淹死,而与此同时许许多多美国人却饥寒交迫。那个时候觉得资本主义制度真是太邪恶了。直到今天听到了任志强的地产去库存炸药轮,我才惊觉。

  任志强是这么说的:“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看,接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于,这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说,只能炸掉,不会因为任何政策而消化掉。”

  库存炸掉了,房子的价格就可以上去了吗?任志强地产去库存炸药论犯了一个致命的错误,那就是用美国农场主的思维去看待房地产产能过剩问题,把房地产看成是肉牛。

  房地产和肉牛之间有天差地别,肉牛去库存的方法用到房地产上来会有灾难性的后果。而这个灾难性的后果绝不是对咱们社会主义核心价值观的伤害,事实上这和道德没有多大干系。让不少人失望了吧,我写此文不是要从道德的角度鞭挞任大炮,因为那样做意义不大:因为肚子饿的人靠骂肚子不饿的人是不会饱肚子的。

  灾难性的后果是金融经济学方面的。在对任志强的地产去库存炸药论亮出真家伙之前,我想把他的一些数据给引用过来,因为我有数据癖:

  2008年,政策上进行刺激的时候,2009年房价迅速上升,2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差,是因为现在有大量库存。

  据任志强测算,当前库存量已经接近7亿平方米,该库存指的是竣工而没有销售的房子。这里面包括住宅4亿多平方米,写字楼和公建2亿多平方米,同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。

  担忧主要在于三四线城市。而从监测数据上看,经过近一年的楼市宽松刺激政策,绝大部分一二线城市的库存情况整体已经开始好转。

  易居房地产研究院监测数据显示,截至2015年12月底,被监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米,环比减少1.0%,同比减少4.4%。2015年9月份,库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上,首次出现上升。第四季度则呈现逐月下滑态势。同时,在库存同比增幅保持连续53个月正增长后,8月份首次出现负增长。9-12月份延续这一趋势。换而言之,目前已出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。

  2015年12月,35个城市新建商品住宅存销比为11.8,这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存,该数值相比11月份的12.3个月收窄了0.5个月的水平。目前存销比为近28个月新低,大体相当于2013年8月份的水平。同时,这也是28个月以来存销比数值首次低于12个月。易居研究院监测的35个城市样本主要是一二线城市和部分三四线城市(根据数据可得性选取)。但很明显,三线城市的库存情况最为严重。2015年12月, 35个城市中一二三线城市的新建商品住宅存销比分别为8.8、11.6和19.0个月。

  好了,该亮真家伙了。任志强地产去库存炸药论的灾难性后果在于房地产通过银行业,影子银行,和地下钱庄已经进行了大规模的资产证券化和债务证券化,而肉牛没有。关于这一点我在《中国房地产去库存可能重蹈股灾覆辙》一文中已经指出:

  很多房子其实被打包到了p2p金融,互联网金融,信托,理财产品里面去,也就是充当了其债务融资的抵押品,还有的就是纯粹作为投机投资,或者作为地下钱庄的洗钱工具。具体来说,影子银行的资金不少投入了以房地产为抵押物的高利贷里,有的干脆直接进入了楼市,另外,香港是中国大陆的非法现金流洗钱中心(每年数千亿美元之巨),深圳毗邻香港,坐享地下钱庄海量流动性之便利,这些钱不少便以楼房的形式囤积着,由于深圳地产可以在香港某些金融机构做抵押品融资,就可使黑钱流出境外。深圳在p2p金融,互联网金融,信托,理财产品,地下钱庄等方面均走在全国前列,深圳楼市(特别是大户型)的火爆与之密不可分。再推而广之,整个一线城市的房地产均通过影子银行放大了杠杆,一线城市楼市的坚挺很大一部分源于影子银行的杠杆支撑。

  房地产是中国最重要的融资抵押物,是金融杠杆最重要的源动力,肉牛有这种金融特征吗?以肉牛思维看待房地产能行吗?肉牛的问题可以归结于供需,房地产却不可以。病断错了,开出的药往往会致命。

  我说过,房地产去库存之战不仅是供需再平衡之战,更是金融杠杆风险之战。你能把作为融资抵押物的房地产大规模的炸掉吗?融资抵押物被大规模炸掉了,相关债务不就要大面积违约吗?那个时候,谁来为银行,影子银行,地下钱庄兜底?国家吗?银行,影子银行,地下钱庄出了问题那就只有抛售其最重要的融资抵押物了,是什么?就是房地产。汉能大股东质押了汉能相当大一部分股份,结果有些融资债务没有及时还上,其债务人就只有大量抛售其质押的股票了,这直接导致了汉能股价的腰斩。汉能股价的腰斩和二级市场的供需几乎没有关系,问题出在二级市场之外的质押融资环节。汉能的悲剧就是房地产的悲剧。重要的事情说两遍:“房地产去库存的关键不是供需再平衡,而是供需之外的金融杠杆风险。”

  还是那句话,病断错了,开出的药往往会致命。任志强贵为中国最顶级的地产大佬,纵横江湖几十年,原来却不懂房地产。如此高度资产证券化,债务证券化的金融尤物,他却当农场里的肉牛来看待。

  去库存的路子若仅从供需着手,而忽视了供需之外的金融杠杆风险,那就好比拿普通胃药来治胃癌,贻误生死时机,铸成无力回天之大错。

    作者简介


  知名经济学家,毕业于英国曼彻斯特商学院商务经济学专业,中国超级去杠杆化理论创建者,《股灾拯救了中国超级牛市》作者。


  国际多家知名机构经济评论员:美国《Business Insider》 、《Seeking Alpha》、《The Huffington Post》、《Zerohedge》,新加坡《联合早报》。


  国内一线商业媒体《IT经理世界》、《第一财经日报》专栏作家,并担任某著名智库研究员。